Uuden asunto-osakkeen rakentamisvaiheen kauppa ja kohteen neliömäärä suhteessa asunnossa oleviin portaisiin

Asiaselostus  

Ostaja on 29.1.2021 päivätyllä rakentamisvaiheen kauppakirjalla ostanut asunto-osakeyhtiön osakkeet myyjältä, jotka oikeuttavat hallitsemaan Järvenpäässä sijaitsevaa kauppakirjan mukaan 1h+kt+valoullakko käsittävää 43 m² suuruista asuntoa. Myyntiesitteen mukaan asunto käsittää 1h+kt+parvi, yhteensä 43,5 m² ja yhtiöjärjestyksen mukaan 1h+kt+valoullakko. Velattomaksi kauppahinnaksi sovittiin 182 000 euroa ja omistusoikeuden sovittiin siirtyvän ostajalle, kun osakkaiden kauppahinta mahdollisine viivästyskorkoineen on kokonaisuudessaan maksettu. Hallintaoikeuden sovittiin siirtyvän ostajalle heti, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt sen käyttöönotettavaksi, asunnon vastaanottotarkastus on pidetty ja osakkeiden kauppahinta ja asuntokauppalain mukaisesti myyjän kanssa sovitut, valmistuneet ja eriääntyneet lisä- ja muutostyöt on maksettu.

Asiassa on riitaa siitä, ovatko asuntoon asennetut portaat säännösten mukaiset ja onko asunnon neliömääräksi osoitettu määrä oikea suhteessa asunnon yläkerran käyttötarkoitukseen.

Lautakunnan ratkaisu

Kuluttajariitalautakunta suosittaa, että myyjä maksaa ostajalle 18 000 euroa hinnanalennusta.

Ostajan vaatimukset perusteluineen

Ostaja vaatii joko sisäportaiden korjausta rakennusmääräyksien mukaisisiksi tai 50 960 euroa hinnanalennusta virheellisestä neliömäärästä johtuen.

Kauppakirjan, myyntiesitteen ja asunnon pohjapiirustuksen perusteella ostajalle on annettu ymmärtää, että yläkerran valoullakko on asuintilaa vastaava tila. Kauppakirjassa todetaan, että valoullakko on rakennettu vastaamaan täyskorkeita asuintilavaatimuksia, ja sen pinta-alaksi on ilmoitettu noin 28 % asunnon kokonaisasuinpinta-alasta. Asunto on myyty kokonaisuudessaan 43,5 m²:n suuruisena huoneistona (1h+kt+valoullakko), eikä valoullakkoa ole esitetty erillisenä lisätilana, kuten esimerkiksi ”43,5 m² + parvi” tai ”43,5 m² + valoullakko”. Yläkerta on siten ollut osa asunnon kokonaisasuinpinta-alaa, myyntihinnan perusteena olevia neliöitä sekä asunto-osakeyhtiössä perittävän vastikkeen perusteena olevia asuinneliöitä. Myyntiesitteen pohjapiirustuksessa yläkertaan on lisäksi sijoitettu asunnon makuutilat, mikä vahvistaa, että tilaa on markkinoitu normaalina asuintilana. Tilaan on kuitenkin tästä huolimatta asennettu ullakkoportaat, jotka ovat tilan ominaisuudet huomioiden rakennusmääräyksen vastaiset. Tätä tukee myös yritys A:n vuositarkastusraportti, jonka mukaan portaat eivät kuitenkaan täytä rakennusten käyttöturvallisuusasetuksen vaatimuksia, koska niiden etenemä on liian lyhyt ja nousu liian korkea.

Rakennuttaja kuitenkin hylkäsi 31.1.2022 vuosikorjausvaatimuksen, jossa vaadittiin yläkertaan johtavien portaiden korjaamista. Rakennuttaja on perustellut korjausvaatimuksen hylkäämistä sillä, että yläkerta on rakennusmääräysten mukaisesti ullakkotila, minkä vuoksi sinne johtavien portaiden ei tarvitse täyttää sisätilaportaille asetettuja vaatimuksia. Rakennuttajan mukaan portaat ovat tästä syystä saaneet myös rakennusvalvonnan hyväksynnän.

Rakennuttajan perustelu on kuitenkin ristiriidassa asunnon markkinoinnin ja kauppakirjan kanssa. Mikäli yläkerta on rakennusmääräysten tarkoittama ullakkotila, sitä ei voida samanaikaisesti markkinoida ja myydä asuintilaa vastaavana tilana osana asunnon virallista asuinpinta-alaa. Asunnon myynnissä ei voi samanaikaisesti toteutua se, että yläkerta on rakennusmääräysten mukainen ullakkotila, jonne johtavat ullakkoportaat, ja se, että kyseinen tila muodostaa noin 28 % asunnon kokonaisasuinpinta-alasta sekä kuuluu myyntihinnan ja yhtiövastikkeen perusteena oleviin asuinneliöihin. Näin ollen, mikäli tilan katsotaan olevan ullakkotilaa, katsoo ostaja olevansa oikeutettu 28 % hinnanalennukseen, joka vastaa kyseisen tilan osuutta kokonaispinta-alasta.

Ostajat on edelleen korostaneet, ettei yläkertaa voida käyttää turvallisesti ja tavanomaisella tavalla, koska sinne johtavat portaat eivät täytä rakennusten käyttöturvallisuusasetuksen vaatimuksia. Lisäksi on huomattava, että kauppakirjassa viitattua erillistä pohjapiirustusta ei ole koskaan toimitettu ostajalle. Tämän vuoksi myyntiesitteessä ja verkkomarkkinoinnissa esitetty pohjapiirustus on ollut kaupanteon yhteydessä käytetty virallinen ja ostajaa sitovasti informoinut pohjakuva, jonka tietoihin ostajalla on ollut perusteltu oikeus luottaa.

Myyjän vastaus perusteluineen

Myyjä kiistää ostajan vaatimuksen ja on perustellut kiistämistään seuraavasti.

Asuntokaupassa ei ole tapahtunut virhettä.

Yläkertaan johtavat portaat täyttävät kaikki rakennusajankohtana voimassa olleet lainsäädännön vaatimukset. Rakennusvalvonnan myöntämä käyttöönottolupa osoittaa, että rakennus täyttää sovellettavat turvallisuus- ja rakennusmääräykset.

Ostajalla on ollut ennen kaupantekoa mahdollisuus tutustua yhtiöjärjestykseen, jossa on määritelty hoitovastikkeen määräytymisperusteet, sekä asunnon myyntikuviin, joista ilmenevät valoullakon korkeus ja laajuus. Rakennuttajan mukaan ostajalla on siten ollut riittävät tiedot tilan ominaisuuksista ja käyttötarkoituksesta ennen kaupan tekemistä.

Kauppakirjassa asunto on määritelty muotoon 1h + kt + valoullakko. Rakennuttajan mukaan valoullakolla tarkoitetaan tilaa, jota voidaan käyttää esimerkiksi nukkumiseen ja johon voidaan sijoittaa sänky, vaikka tilaa ei virallisesti luokitella makuuhuoneeksi. Koska yläkerta on kauppakirjassa määritelty valoullakoksi ja sinne johtavat ullakkoportaat, rakennuttajan näkemyksen mukaan tilan luonne ja käyttötarkoitus ovat olleet ostajan tiedossa ennen kaupantekoa.

Ratkaisun perustelut              

Virheellisyyden arviointi

Asuntokauppalain 4 luvun 14 §:n mukaan asunnossa on virhe, jos:

1) se ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun;

2) se ei vastaa niitä säännöksissä tai määräyksissä asetettuja vaatimuksia, jotka rakennuksen oli täytettävä rakennusvalvontaviranomaisen hyväksyessä sen käyttöönotettavaksi; (17.10.1997/941)

3) sen ominaisuuksista aiheutuu tai voidaan perustellusti olettaa aiheutuvan haittaa terveydelle;

4) rakentamista tai korjausrakentamista ei ole suoritettu hyvän rakentamistavan mukaisesti taikka ammattitaitoisesti ja huolellisesti;

5) rakentamisessa tai korjausrakentamisessa käytetty materiaali, sikäli kuin sen laadusta ei ole erikseen sovittu, ei ole kestävyydeltään tai muilta ominaisuuksiltaan tavanomaisen hyvää laatua; tai

6) asunto ei muuten vastaa sitä, mitä asunnonostajalla yleensä on sellaisen asunnon kaupassa perusteltua aihetta olettaa.

Saman luvun 15 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaan asunnossa on virhe myös, jos:

1) se ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

Luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostajalla on oikeus vaatia, että virhe korjataan tai muuten oikaistaan ilman, että hänelle aiheutuu siitä kustannuksia. Myyjällä on oikeus torjua oikaisuvaatimus, jos virheen oikaisemisesta aiheutuvat kustannukset olisivat kohtuuttoman suuret verrattuna virheen merkitykseen ostajalle.

Edelleen luvun 25 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaan, jollei virheen oikaisu tule kysymykseen tai jollei oikaisua suoriteta tai jos on painavia syitä olettaa, ettei tällaista oikaisua tulla suorittamaan 24 §:ssä edellytetyssä ajassa, ostaja saa:

1) vaatia virhettä vastaavaa tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuullista hinnanalennusta;

Lautakunta arvioi tapausta seuraavasti.

Lautakunta toteaa ostajalla olevan korjausta tai hinnanalennusta vaativana osapuolena näyttötaakka siitä, että kohteessa on asuntokauppalain mukainen virhe. Ostaja on toimittanut lautakunnalle kauppakirjan, otteen myyntiesitteestä, kuvia, virheluettelon, virheilmoituksen, osapuolten välillä käytyä kirjeenvaihtoa sekä yhtiöjärjestyksen.

Lautakunnalle toimitetusta aineistosta käy riidattomasti ilmi, että asunto on ilmoitettu 43,5 m² suuruiseksi kaksikerroksiseksi asunnoksi. Kauppakirjan mukaan asunto käsittää 1h+kt+valoullakon ja myyntiasiakirjojen mukaan vastaavasti 1h+kt+parven. Myyntiasiakirjan pohjapiirustuksessa parven pinta-alaksi on merkitty 12 m² ja alakerran pinta-alaksi 31,5 m². Yläkerran tila muodostaa siten noin 28 prosenttia ilmoitetusta kokonaisasuinpinta-alasta.

Aineistosta käy lisäksi ilmi, että yhtiöjärjestyksessä asunto on merkitty kaksikerroksiseksi ja huoneiston on katsottu olevan 43,5 m2 suuri ja käsittävän 1h+kt+valoullakko, eli vastaavan kauppakirjan tietoja. Edelleen asiassa esitetyn aineiston perusteella käy ilmi, että yläkerran tila on suurimmaksi osaksi normaalin huonekorkeuden omaava tila, ja myyntiasiakirjan pohjapiirustuksessa tilaan on sijoitettu sänky. Valtioneuvoston asetuksen asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista (130/2001) 8 §:n mukaan asunnon hallintaan oikeuttavia osakkeita tai osuuksia, osaomistusasuntoa taikka asumisoikeusasuntoa myytäessä esitteessä on 6 §:ssä säädettyjen tietojen lisäksi ilmoitettava muun muassa asunnon huoneluku sekä pinta-alat eriteltyinä asuintiloihin ja muihin tiloihin. Lautakunta katsoo siten, ettei kyseistä ullakko tilaa tule lukea osaksi asunnon asuinpinta-alaa, vaan se olisi tullut ilmoittaa muuna tilana. Pinta-ala on siten ilmoitettu virheellisesti, ja todellinen asuinpinta-ala poikkeaa olennaisesti ostajalle ilmoitetusta. Tähän arvioon ei vaikuta se, että tilaa voitaisiin käytännössä käyttää esimerkiksi makuuhuoneena. Lautakunta pitää pinta-alatiedon virheellisyyttä merkittävänä erityisesti siksi, että asuinpinta-alalla on olennainen merkitys asunnon arvoon ja edelleen esimerkiksi sen jälleenmyyntiin. Näin ollen lautakunta katsoo, että kohteessa on ainakin tiedonantovirheeseen perustuva virhe.

Asiassa jää lisäksi arvioitavaksi, millaisia ominaisuuksia ostajalla on ollut oikeus odottaa kyseiseen tilaan liittyen, kun huomioidaan ostajalle myyntihetkellä annetut tiedot.

Lautakunta toteaa, että vaikka tilaa on kutsuttu valoullakoksi, kyseinen nimitys ei yksin ratkaise sitä, millaisena tilana ostajalla on ollut oikeus pitää kyseistä tilaa tai millaisia ominaisuuksia ostajalla on ollut perusteltu syy odottaa. Arvioinnissa tulee ottaa huomioon kaikki kaupantekoon liittyvät tiedot ja se kokonaisvaikutelma, jonka myyntiasiakirjat, kauppakirja ja muut annetut tiedot ovat ostajalle muodostaneet.

Tässä tapauksessa kauppakirjassa asunto on ilmoitettu asuinpinta-alaltaan 43,5 m² suuruiseksi asunnoksi, eikä yläkerran 12 m² osuutta ole ilmoitettu erillisenä lisätilana varsinaisten asuinneliöiden lisäksi. Yläkerran pinta-ala on siten sisällytetty osaksi asunnon ilmoitettua asuinpinta-alaa. Ottaen huomioon tilan laskeminen osaksi kokonaispinta-alaa sekä tilasta annetut muut tiedot, lautakunta katsoo, että ostajalla on ollut oikeus luottaa siihen, että ilmoitettu asuinpinta-ala vastaa tavanomaiseen asumiskäyttöön soveltuvaa tilaa.

Ostajalla ei ole siten ollut pelkästään tilan nimityksen ”valoullakko” perusteella aihetta olettaa, että kyseessä olisi tila, jonka käyttöön liittyisi olennaisesti tavanomaisesta asuintilasta poikkeava kulkuyhteys.

Myyjä on kuitenkin katsonut, että kyseessä on ullakkotila, eikä kohteesta annetut tiedot anna perusteita toisenlaiselle tulkinnalle. Näin ollen myös sinne johtavat portaat ovat säännösten mukaiset. Kuten lautakunta on edellä todennut, parveksi ja valoullakoksi nimettyä tilaa ei tule pitää asuintilana eikä sisällyttää asuinpinta-alaan. Lautakunta ei näin ollen katso ullakkoportaiden olevan sellaisenaan virheellinen ratkaisu tässä asiassa. Lautakunta toteaa kuitenkin, että ostajalla on hänelle annettujen tietojen perusteella ollut perusteltu aihe käsittää kyseinen tila asuintilaksi luokiteltavaksi tilaksi. Tähän nähden ullakkoportaiden voidaan katsoa poikkeavan siitä perustellusta käsityksestä, joka ostajalle on muodostunut tilan käyttötarkoituksesta ja siihen liittyvistä kulkuyhteyksistä. Lisäksi lautakunta kiinnittää huomiota siihen, että ullakkoportaat eroavat rakenteeltaan ja käyttömukavuudeltaan merkittävästi tavanomaisista asuintilojen portaista, jolloin eroavuutta voidaan pitää merkittävänä.

Lautakunta katsoo siten ostajalle muodostuneen kauppakirjan, yhtiöjärjestyksen ja myyntiasiakirjojen perusteella perusteltu käsitys 43,5 m² laajuisesta kaksikerroksisesta asunnosta, jonka yläkerta kuuluu asunnon normaaliin asumiskäyttöön ja johon kulkee tavanomaiset asuintilan portaat. Koska toteutunut ratkaisu ei vastaa tätä käsitystä ja asuinpinta-ala on ilmoitettu virheellisesti, asunto ei vastaa niitä tietoja ja ominaisuuksia, joita ostajalla on ollut aihetta odottaa. Lautakunta katsoo siten ostajalla olevan oikeus hinnanalennukseen. Ottaen huomioon portaiden eroavaisuus käytössä sekä pinta alan virheellisyyden suuruus ja merkitys, lautakunta pitää 18 000 euron hinnanalennusta nyt kyseessä olevassa asiassa kohtuullisena seurauksena.

Lautakunta suosittaa edellä todetuin perustein, että myyjä maksaa ostajalle 18 000 euroa hinnanalennusta.