Käytetyn asunnon kauppa, ja kiista asunto-osakeyhtiön korjausvastuulla olevasta valesokkelin korjaustarpeesta

Asiaselostus  

Ostajat ostivat 14.12.2018 allekirjoitetulla kauppakirjalla myyjiltä asunto-osakeyhtiön osakkeet, jotka oikeuttavat hallitsemaan vuonna 1983 rakennettua huoneistoa Vantaalla. Kauppahinta oli 380 000 euroa. Hallintaoikeus siirtyi 15.2.2019.

Myyjä A on kuollut 13.3.2020 ja myyjä B on myyjä A:n kuolinpesän ainoa osakas.

Osapuolilla on kiistaa siitä, onko myyjä vastuussa taloyhtiössä kaupan teon jälkeen todetusta valesokkelirakenteen korjaustarpeesta ja taloyhtiössä sen perusteella vuonna 2022 tehdyn laajamittaisen korjauksen kustannuksista.

Lautakunnan ratkaisu

Kuluttajariitalautakunta ei suosita ostajille hyvitystä.

Ostajien vaatimukset perusteluineen

Ostajat vaativat 64 649 euroa hinnanalennuksena tai vahingonkorvauksena korkolain mukaisine viivästyskorkoineen 15.2.2022 lukien.

Ennen kauppaa tehdyssä kuntokartoituksessa on mainittu asunnossa olevan valesokkelirakenne. Raportissa oli kehotus tutkimukseen rakenteita avaamalla.  Mitään viitteitä (kosteutta tai hajua) ei ole ennen kauppaa ollut siitä, että valesokkelirakenne olisi vaurioitunut. Myöskään myyjä ei ole tällaisista ilmoittanut ennen kauppaa.

Taloyhtiön kaikissa kuudessa asunnossa on sittemmin jouduttu tekemään laajoja korjauksia seinien alaosien yllättävän ja ennakoimattoman mikrobivaurion takia. Kysymys on asuntokaupan virheestä. Virhe on ollut olemassa kaupantekohetkellä, koska riskirakenteen vaurioitumisprosessi on käynnistynyt alusta alkaen, mutta tullut ilmi vasta myöhemmin.

Yhtiössä suoritettiin 17.9.2020 kunnossapitotarvetutkimus yhtiön rakennuksiin. Sen valesokkelia koskevan tutkimuskehotuksen takia yhtiössä päätettiin tutkia seinärakennetta tarkemmin. Raportissa 1.2.2020 valesokkelirakenteen havaittiin vaurioituneen. Virheestä reklamoitiin myyjille välittömästi eli 11.2.2020.

Vaikka valesokkelia pidetään riskirakenteena, se ei tarkoita, että kaikki valesokkelirakenteet olisivat vaurioituneita. Asia selviää vasta rakenneavauksissa, joita vain taloyhtiö voi tehdä. Riskirakenne ei tarkoita vaurioituneita rakenteita. Oikeuskäytännössä selonottovelvollisuus riskirakenteen kunnosta on katsottu kuuluvan ostajalle vasta, jos ostajan olisi pitänyt havaita näkyviä kosteusvaurioita.

Asuntokaupan jälkeen asuntoon on tehty vain pintaremonttia, jolla ei ole vaikutusta rakenteeseen. Mitään laajamittaista vesiputkistoon liittyvää remonttia ei ole tehty, eikä vesipisteen paikkaa ole muutettu. Huoneistossa ilmeni erilaisia hajuja alusta alkaen, mutta ostajat eivät osanneet yhdistää niitä kosteusvaurioihin. 

Myyjän vastaus perusteluineen

Myyjä kiistää vaatimukset.

Ostajilla ole oikeutta vedota virheenä valesokkelirakenteesta johtuvaan kosteusvaurioon, joka on syntynyt ostajille ennen kaupantekoa esitetyssä vuodelta 2011 olevassa kuntoarvioraportissa kuvatun vauriomekanismin ja riskin toteutuessa. Tässä raportissa on tuotu esille rakennuksen osittainen valesokkelirakenne ja siihen liittyvä riski ulkoseinien alaosien kosteusvaurioista, sekä annettiin suositus ulkoseinien alaosien kunnon tarkastamisesta. Ostajat tiesivät, että raportissa suositeltua lisätutkimusta ei ollut tehty. 

Ostaja on ennen kaupantekoa tiennyt myös yhtiökokouksessa 8.5.2018 esitetystä yhtiön hallituksen kunnossapitotarveselvityksestä, johon ostaja on kauppakirjan mukaan tutustunut. Kunnossapitotarveselvityksessä on seuraavan viiden vuoden (2018–2022) kunnossapitotoimenpiteenä mainittu ”talojen sokkelit, paitsi julkisivupäädyt, tarpeen mukaiset korjaukset, 2019”.

Varsinaisia vaurioita on sittemmin havaittu vain muutamilla ulkoseinillä ja vain osassa huoneistoja, mutta yhtiö on korjannut kaikki ulkoseinät poistaen valesokkelirakenteen kokonaan ja muuttaen sen vastaamaan nykypäivän standardeja. Lisäksi on korjattu käyttöikänsä päässä olleita tai muutoin iäkkäitä kylpyhuoneita. Ostajat vaativat kaikkia korjauskustannuksia myyjiltä.

Valesokkelirakenteen vauriot on havaittu ensimmäistä kertaa yli kaksi vuotta kaupan teon ja käytännössä tasan kaksi vuotta hallinnanluovutuksen jälkeen. Ostajat olivat teettäneet huoneistoon laajasti remonttia jo vuonna 2019. Jos valesokkelissa olisi ollut vaurioita, siitä aiheutuva haju ja muut vauriomerkit olisi havaittu jo tällöin. Rakenteiden avaaminen tai vastaavat toimet remontin yhteydessä ovat voineet johtaa hajujen ilmaantumiseen tai rakenteiden kastumiseen.

Valesokkelirakenne on yleisin ja parhaiten tunnettu riskirakenne. Vaikka kaikki valesokkelirakenteet eivät ole vaurioituneita, valesokkeliin liittyvän riskin realisoituminen ennen pitkää on varsin todennäköistä. Sen aiheuttamat riskit ja vauriomekanismit ovat yleisesti hyvin tiedossa ja valesokkelirakenne joudutaan hyvin todennäköisesti korjaamaan jossain vaiheessa rakennuksen elinkaarta. Myyjän näkemyksen mukaan ostaja on menettänyt oikeutensa vedota virheeseen.

Sokkelin riskirakenteen poistaminen nostaa huoneiston arvoa ja parantaa sen myyntimahdollisuuksia. Ostajat ovat saaneet korjauksen seurauksena paljon paremman huoneiston ja yhtiön, kuin mitä ovat kauppaa tehtäessä voineet perustellusti edellyttää.

Ratkaisu           

Asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n mukaan asunnossa on virhe, jos:

1) se ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun;

2) se ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

3) myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle tiedon sellaisesta asuntoa koskevasta erityisestä seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon ottaen huomioon hänen mahdollisuutensa havaita kyseinen seikka 12 §:ssä tarkoitetussa asunnon tarkastuksessa, myyjän tietoisuus ostajan asettamista erityisvaatimuksista sekä muut seikat, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; tai

4) se on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat.

Saman luvun 12 §:n mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.

Saman luvun 14 §:n mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Arvioitaessa, milloin virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita, ratkaisevana on pidettävä ajankohtaa, jona ostaja on päässyt tai hänen olisi pitänyt päästä selville virheen merkityksestä.

Jollei ostaja ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kahden vuoden kuluessa siitä, kun asunnon hallinta on luovutettu hänelle, hän menettää oikeutensa vedota siihen.

Saman luvun 20 §:n 1 momentin 3 kohdan mukaan kaupan kohteessa on taloudellinen virhe, jos asunnon omistamiseen tai käyttämiseen liittyvät taloudelliset velvoitteet tai vastuut ovat asunnossa tai kiinteistön muissa osissa kaupanteon jälkeen ilmenneen odottamattoman vian tai puutteen vuoksi osoittautuneet merkittävästi suuremmiksi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää.

Lautakunta arvioi tapausta seuraavasti.

Tapaustietojen perusteella ostajat eivät ole menettäneet oikeuttaan esittää myyjälle virheväitteitä virheilmoitukselle kuuluvan ajan kulumisen perusteella.

Esitetyn aineiston mukaan riidan kohteena olevan asunnon F ulkoseinän puurakenteista on vuonna 2021 tehdyssä tutkimuksessa mitattu kohonnutta kosteutta 19–26 painoprosenttia, ja mikrobianalyysissä on todettu kahdessa näytteenottokohdassa mahdollinen mikrobikasvusto.  Saatu selvitys osoittaa rakennuksessa olleen laajamittaista korjaustarvetta. Tämän mukaisesti taloyhtiössä on toteutettu ulkoseinärakenteiden uudistaminen.

Myyjien ei ole osoitettu olleen tietoisia korjaustarpeesta enemmälti kuin kaupan yhteydessä esitetystä kuntoarvioraportista ilmenee. Ostajien omankin ilmoituksen mukaan myös ostajilla on ollut tieto kohteen valesokkelirakenteesta ja sen perusteella vuonna 2011 annetusta suosituksesta tarkastaa ulkoseinien alaosien kunto. Ostajat ovat myös tienneet, että suositeltua lisätutkimusta ei ollut vielä tehty. Kaupan yhteydessä saamiensa tietojen perusteella he ovat voineet varautua taloyhtiön toimenpiteisiin sokkelien osalta.

Taloyhtiön rakennus oli valmistunut vuonna 1983, eli se on sittemmin toteutetun korjauksen aikaan lähentynyt jo 40 vuoden käyttöikää. Lautakunta katsoo, että tämän ikäisessä kohteessa on perusteltua varautua riskirakenteisiin kohdistuviin peruskorjauksiin, jollaiset tulevat muutenkin ajankohtaisiksi rakennuksen ikääntyessä.   

Kohteesta kaupan yhteydessä saatujen tietojen ja myös kohteen iän perusteella taloyhtiössä todettua sokkelirakenteen korjaustarvetta sekä toteutettua korjausta ja siitä tulevia kustannuksia ei voi pitää ennalta-arvaamattomana. Kysymys ei ole asunnon tai kaupan kohteen virheestä.

Päätös oli yksimielinen.